MEMBANGUN RUMAH PRIBADI, APAKAH DIKENAKAN PPN?

Bagi anda yang sedang merencanakan untuk membangun rumah tentunya banyak hal yang harus dicermati mulai dari design atau perancangan rumah, perencanaan biaya dan juga hal-hal lainnya. Selain itu juga biaya pembelian bahan material rumah serta upah pekerja bangunan yang merupakan komponen utama dalam pembangunan rumah, umumnya terdapat biaya lain-lain yang terkait seperti biaya perizinan serta perpajakan. Apakah membangun rumah tinggal sendiri juga terkena pajak? Dalam bahasan kali ini akan kita bahas mengenai hal tersebut.

PPN membangun sendiri adalah pajak terutang bagi orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri. Namun, seperti apa perlakuan PPN membangun sendiri jika kegiatan membangun dilakukan oleh kontraktor PKP. Pengertian ini tercantum dalam pasal 2 Ayat 3 Peraturan Menteri Keuangan Nomor 163/PMK.03/2012 tentang Batasan dan Tata Cara Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai Atas Kegiatan Membangun Sendiri.

Pasal 2

(1)Atas kegiatan membangun sendiri terutang Pajak Pertambahan Nilai.

(2)Pajak Pertambahan Nilai sebagaimana dimaksud pada ayat (1) terutang bagi orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri.

(3)Di dalam ayat (1) PPN atas kegiatan membangun sendiri adalah kegiatan membangun bangunan yang dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan oleh orang pribadi atau badan yang hasilnya digunakan sendiri atau digunakan pihak lain.

(4)Sebagaimana dimaksud pada ayat (3) bangunan berupa satu atau lebih konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada satu kesatuan tanah dan/atau perairan dengan kriteria:

a.Kriteria konstruksi utamanya terdiri dari kayu, beton, pasangan batu bata atau bahan sejenis, dan/atau baja;

b.Bangunan diperuntukkan bagi tempat tinggal atau tempat kegiatan usaha; dan

c.Bangunan dengan luas keseluruhan paling sedikit 200m2 (dua ratus meter persegi).

Pasal 3

(1)Pajak Pertambahan Nilai yang terhutang atas kegiatan Membangun sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 dihitung dengan cara mengalikan tarif 10% (sepuluh persen) dengan Dasar Pengenaan Pajak.

(2)Di dalam ayat (1) sebagai mana yang dimaksud adalah 20% (dua puluh persen) dari jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan untuk membangun bangunan, tidak termasuk harga perolehan tanah.

Seperti disinggung di awal artikel, pajak yang dikenakan atas kegiatan membangun sendiri merupakan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) kegiatan membangun sendiri. PPN membangun sendiri merupakan pajak terutang baik bagi orang pribadi atau wajib pajak badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri. Mengapa kegiatan membangun sendiri juga dikenakan PPN? Karena, pada dasarnya, setiap barang yang mengalami pertambahan nilai tentu akan dikenakan PPN.

Contoh:

Pada Bulan Agustus 2018 Bapak Toni memulai membangun sebuah rumah untuk tempat tinggal pribadinya dengan Luas tanah 350 m2, dalam upaya membangun rumah tersebut sampai dengan selesainya bangunan tersebut biaya-biaya yang dikeluarkan adalah sebagai berikut: pembelian tanah sebesar Rp700.000.000, pembelian bahan baku bangunan keseluruhan Rp280.000.000, biaya upah mandor dan pekerja bangunan Rp100.000.000. Berapakah PPN yang terutang atas pembangunan rumah tersebut?

Jawab:

Sesuai dengan PMK No 163/PMK.03/2012 tarif PPN yang terhutang atas kegiatan membangun sendiri adalah:

= 10% X DPP

= 10% X (20% X Total biaya Pembangunan)

= 10% X (20% X (Rp280.000.000 + Rp100.000.000))

PPN KMS (Kegiatan Membangun Sendiri) yang terhutang adalah:

= 10% X 20% X Rp380.000.000

= Rp7.600.000

Jadi Dasar perhitungan yang di kenakan untuk menghitung tarif pajaknya atas kegiatan membangun sendiri hanyalah pembelian bahan baku material bangunan dan biaya upah pekerja dalam rangka pembangunan rumah tersebut, sesuai dengan PMK Nomor 163/PMK.03/2012 Pasal 3 ayat 2 yang menyebutkan bahwa “Dasar Pengenaan Pajak atas kegiatan membangun sendiri adalah 20% (dua puluh persen) dari jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan untuk membangun bangunan, tidak termasuk harga perolehan tanah”.

PPN Membangun Sendiri Ditanggung oleh Kontraktor

Pada umumnya, kegiatan membangun bisa dilakukan sendiri atau menggunakan jasa kontraktor. Nah, jika Anda menggunakan kontraktor untuk membangun sebuah bangunan, maka perlakukan PPN-nya akan berbeda tergantung dari status kontraktor PKP atau bukan PKP.

Apabila gedung dibangun oleh kontraktor PKP, maka kontraktor wajib memungut PPN atas nilai kontraknya. Biasanya, nilai kontrak ini berdasarkan Rencana Anggaran Biaya (RAB) yang telah disepakati antara pihak yang ingin membangun maupun kontraktor. Kontraktor memungut PPN kepada konsumen karena konsumen lah yang akan menikmati nilai tambah atas gedung yang dibangun tersebut. Sebaliknya, apabila Anda menggunakan kontraktor yang bukan PKP, maka kontraktor tidak memungut PPN dan kasus ini disebut kegiatan membangun sendiri. Sehingga kewajiban menyetor dan melaporkan PPN menjadi tanggung jawab Anda.

Cara Setor PPN Membangun Sendiri

Berdasarkan PMK Nomor 163/PMK.03/2012, berikut ini cara menghitung PPN membangun sendiri:

·Tarif PPN membangun sendiri adalah 2%. Sementara, dasar pengenaan pajaknya adalah 20% X total biaya yang dikeluarkan dan/atau dibayarkan setiap bulannya.

·Penyetoran PPN terutang dilakukan melalui SSP dengan Kode Akun Pajak (KAP) 411211 dan Kode Jenis Setoran (KJS) 103.

·Bangunan yang didirikan di wilayah kerja KPP Pratama tempat orang pribadi/badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri terdaftar, maka kolom NPWP yang tercantum pada SSP diisi dengan NPWP orang pribadi atau badan tersebut.

Namun, jika bangunan didirikan di wilayah kerja KPP Pratama yang berbeda dengan KPP orang pribadi atau badan, maka SSP diisi dengan ketentuan berikut ini:

·Pada kolom “Wajib Pajak/Penyetor isi dengan nama dan NPWP orang pribadi/badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri.

·Pada kolom NPWP diisi dengan 00.000.000.0-KPP-000. Pada KPP diisi dengan 3 digit kode KPP terdaftar.

Kesimpulan

Kegiatan membangun sendiri merupakan kegiatan membangun bangunan yang dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan oleh orang pribadi maupun badan yang hasilnya digunakan sendiri maupun pihak lainnya. Pajak yang dikenakan atas kegiatan membangun sendiri ini merupakan PPN, Kontraktor akan memungut PPN apabila kontraktor merupakan PKP, Kontraktor tidak memungut PPN, bila kontraktor bukan PKP, maka wajib pajak akan menanggung kewajiban setor dan lapor PPN atas kegiatan membangun sendiri.

***