PAJAK FINAL ATAS PENGALIHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN

Ketika kita akan melakukan transaksi penjualan/pembelian properti berupa tanah dan/atau bangunan sering kali setiap orang sudah dibayang-bayangi oleh pajak-pajak yang harus dibayarkan sesuai dengan tariff yang ada. Selama ini ketika melakukan jual beli tanah dan/atau bangunan, bagi penjual harus membayar PPh Final sebesar 5% dari nilai yang tertinggi dari nilai transaksi atau nilai NJOP, dan bagi pembeli juga harus membayar bea perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan (BPHTB) yang besarnya ditentukan oleh Pemerintah Daerah.

Kabar baiknya, sekarang tarif PPh Final tersebut didiskon oleh pemerintah melalui Peraturan Pemerintah nomor 34 tahun 2016 sebesar 50%, atau menjadi 2,5% dari 5%.
Peraturan Pemerintah (PP) nomor 34 tahun 2016 tentang PPh atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli atas Tanah dan/atau Bangunan beserta perubahannya pada dasarnya bertujuan mendukung percepatan pelaksanaan program pembangunan pemerintah untuk kepentingan umum, pemberian kemudahan dalam berusaha, serta pemberian perlindungan kepada masyarakat berpenghasilan rendah. PP nomor 34 tahun 2016 menggantikan PP nomor 48 tahun 1994 yang telah diubah terakhir dengan PP nomor 71 tahun 2008 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan.

Apakah BPHTB itu?

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah pajak atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan adalah perbuatan atau peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan/atau bangunan oleh pihak tertentu baik secara perorangan ataupun badan. Hak atas tanah yang dimaksud adalah hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak milik atas satuan rumah susun, dan hak pengelolaan.

Apa yang menjadi obyek BPHTB?

BPHTB dikenakan atas hal-hal sebagai berikut:

·Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang diterima atau diperoleh oleh pihak yang mengalihkan hak atas tanah dan/atau bangunan melalui penjualan, tukar menukar, pelepasan hak, lelang, hibah, waris, atau cara lain yang disepakati antara pihak penjual dan pembeli. Dalam hal ini dapat kita beri gambaran bahwa atas transaksi jual beli tanah atau bangunan aka nada proses:

1.Penjual/menyerahkan tanah dan/atau bangunan memindahkan ha katas tanah dan/atau bangunannya kepada pembeli/penerima melalui proses penjualan, tukar-menukar, pelepasan hak, lelang, waris dan cara lain yang telah disepakati bersama;

2.Pembeli/penerima hak menerima hak baru atas penyerahan tersebut;

3.Penjual yang menerima penghasilan membayar PPh Final atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan tersebut.

·Perjanjian pengikatan jual beli atas tanah dan/atau bangunan beserta perubahannya, yang diterima oleh pihak penjual yang namanya tercantum dalam perjanjian pengikatan jual beli pada saat pertama kali ditandatangani atau pihak pembeli yang namanya tercantum dalam perjanjian pengikatan jual beli sebelum terjadinya perubahan atau addendum perjanjian pengikatan jual beli, atas terjadinya perubahan pihak pembeli dalam perjanjian pengikatan jual beli tersebut.

PPJB pada dasarnya merupakan perjanjian antara calon pembeli dan calon penjual terhadap objek tanah dan/atau bangunan yang dibuat sebelum atau dikeluarkannya Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat di hadapan notaris. Aturan ini untuk mengakomodasi agar pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan pada saat berlakunya PPJB tetap terutang PPh Final. Setelah berlakunya PP nomor 34 tahun 2016 ini maka ketentuan yang diatur dalam Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak nomor SE-30/PJ/2014 tentang Pengawasan atas Transaksi Pengalihan Hak atas Tanah dan Bangunan Melalui Jual Beli seharusnya menjadi tidak berlaku.

Tidak semua pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan terhutang BPHTB. Apa saja yang dikecualikan dan tidak terhutang BPHTB?

·Perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik;

·Negara/Daerah untuk penyelenggaraan pemerintahan dan/atau untuk pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum;

·Badan atau organisasi perwakilan internasional yang ditetapkan dengan keputusan menteri dengan syarat tidak menjalankan usaha atau melakukan kegiatan lain di luar fungsi dan tugas badan atau perwakilan organisasi tersebut;

·Orang pribadi atau badan Karen akonversi hak atau karena perbuatan hokum lain dengan tidak adanya perubahan nama;

·Orang pribadi atau badan karena wakaf; atau

·Orang pribadi atau badan yang digunakan untuk kepentingan ibadah.

Berapa tarif BPHTB?

Berdasarkan Peraturan Pemerintah No 34 tahun 2016 tentang “Pajak Penghasilan Atas penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan, Dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Atas Tanah Dan/Atau Bangunan beserta Perubahannya pasal 2 disebutkan bahwa tariff BPHTB adalah:

a.2,5% (dua koma lima persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan selain pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan berupa Rumah Sederhana atau Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan;

b.1% (satu persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan berupa Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan; atau

c.0% (nol persen) atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada pemerintah, badan usaha milik negara yang mendapat penugasan khusus dari Pemerintah, atau badan usaha milik daerah yang mendapat penugasan khusus dari kepala daerah, sebagaimana dimaksud dalam undang-undang yang mengatur mengenai pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum.

***